O mercado imobiliário acompanha de perto um dos projetos que podem modificar as regras entre proprietários e inquilinos na Argentina. A Lei de Inviolabilidade da Propriedade Privada, impulsionada pelo governo, recebeu meia sanção no Senado e agora deverá ser analisada pela Câmara dos Deputados.
Embora a iniciativa abranja diferentes aspectos relacionados ao direito de propriedade, um dos capítulos que pode ter maior impacto sobre o mercado de locação é o que altera o regime de despejos.
O projeto de lei em trâmite na Argentina estabelece um procedimento sumaríssimo para esses processos e mantém a obrigação de intimar previamente o inquilino em caso de falta de pagamento. No texto aprovado pelo Senado, esse prazo foi fixado em 10 dias corridos.
A proposta também permite o uso do domicílio eletrônico (como o e-mail) indicado no contrato para determinadas notificações e prevê mecanismos para que o inquilino possa depositar judicialmente as chaves caso o proprietário se recuse a recebê-las.
Vale destacar que a iniciativa ainda não é lei. Para entrar em vigor, deverá ser aprovada pela Câmara dos Deputados, promulgada e publicada oficialmente.
Para Andrés Sabatini, CEO da Sabatini Negócios Imobiliários, o ponto central do debate está no tempo atualmente necessário para recuperar um imóvel quando há um descumprimento contratual.
“Os conflitos relacionados aos despejos ocupam há anos um lugar central no mercado de locação. O tempo da Justiça para solucionar esses processos, somado aos descumprimentos contratuais e às dificuldades para recuperar um imóvel, gerou um debate permanente entre proprietários, inquilinos e especialistas.”
Despejos mais rápidos
Uma das principais mudanças propostas pela iniciativa é que os processos de despejo tramitem por meio de um procedimento sumaríssimo, uma via judicial mais rápida do que a utilizada habitualmente.
O objetivo é reduzir o intervalo entre o descumprimento contratual e a recuperação da posse do imóvel.
Isso, porém, não significa que a intervenção judicial deixará de existir ou que haverá despejo automático: o proprietário deverá entrar com a ação correspondente, e caberá a um juiz determinar como o processo deverá prosseguir.
“Entre as modificações mais relevantes, a iniciativa propõe que os processos de despejo tramitem por meio de um procedimento sumaríssimo, uma via judicial mais ágil do que a utilizada habitualmente”, explica Sabatini.
Para o especialista, a mudança pode produzir um efeito concreto sobre o mercado porque altera um dos riscos enfrentados por quem decide colocar um imóvel para alugar.
Na mesma linha, o consultor imobiliário Daniel Bryn chama atenção para um fator menos visível do mercado: a incerteza. “Reduz-se um dos custos mais caros do aluguel — e ele é invisível. Esse custo é a incerteza.”
Segundo Bryn, o problema não está apenas em quanto o proprietário pode cobrar pelo imóvel, mas também no risco associado à impossibilidade de recuperá-lo rapidamente diante de um descumprimento contratual.
“O maior temor do proprietário nunca foi o preço do aluguel. Era não conseguir recuperar rapidamente seu imóvel se o contrato fosse descumprido.”
O que muda para os proprietários
Para os proprietários de imóveis, uma das principais mudanças seria a possibilidade de reduzir o tempo necessário para recuperar uma propriedade diante de determinados descumprimentos.
O projeto contempla situações como falta de pagamento, vencimento do contrato, ocupações precárias e invasões, com diferentes instrumentos processuais para permitir um avanço mais rápido.
Mas a proposta também estabelece obrigações para os proprietários. Nos casos de inadimplência, será necessário realizar uma intimação formal prévia e conceder um prazo de pelo menos 10 dias corridos para que o inquilino regularize a dívida.
Além disso, o projeto determina que o proprietário não poderá se recusar a receber as chaves após o término da locação. Caso isso aconteça, o inquilino poderá recorrer à consignação judicial.
Para Sabatini, essas mudanças também são relevantes porque buscam organizar situações que frequentemente geram conflitos entre as partes.
“O projeto também reconhece o uso do domicílio eletrônico indicado no contrato para determinadas notificações, o que reforça a importância de que a documentação contratual e as comunicações entre as partes estejam corretamente elaboradas e atualizadas.”
O impacto sobre os inquilinos
Do outro lado, a reforma também altera as condições para quem aluga um imóvel. O principal efeito seria que, uma vez caracterizado o descumprimento e cumprida a respectiva intimação, o processo judicial poderia avançar por uma via mais rápida.
O projeto, porém, mantém uma etapa prévia para a regularização da situação. A intimação de 10 dias funciona como um período no qual o inquilino pode quitar a dívida antes do avanço da ação judicial.
A proposta também cria uma proteção diante de outra situação que pode gerar conflitos: a recusa do proprietário em receber as chaves ao final do contrato.
Nesse caso, o inquilino poderá realizar uma consignação judicial e formalizar a devolução do imóvel.
O projeto também contempla situações de vulnerabilidade. Em determinados casos em que residam menores de idade, pessoas com deficiência ou idosos em situação de desamparo, o juiz poderá determinar a intervenção dos órgãos competentes e conceder um prazo para buscar uma solução habitacional temporária.
Como a reforma afeta a oferta de imóveis para aluguel
Uma das questões levantadas pela reforma é se uma maior proteção aos proprietários poderia resultar em mais imóveis disponíveis para locação.
Para Bryn, existe uma relação entre as regras que regulam o mercado e a decisão dos proprietários de colocar seus imóveis para alugar. “A oferta de aluguéis aumentaria? Precedente: quando a Lei de Aluguéis foi revogada, a oferta de apartamentos na cidade de Buenos Aires passou de 4.400 para 16 mil.”
A avaliação do especialista é que uma reforma capaz de reduzir a incerteza poderia reforçar essa tendência, embora não de forma imediata. “Se o projeto de lei for aprovado e aplicado corretamente, poderá reforçar a tendência. Não de uma hora para outra, mas gradualmente.”
A questão é relevante porque a quantidade de imóveis que os proprietários estão dispostos a oferecer para locação não depende exclusivamente da legislação. Também influenciam a rentabilidade esperada, a inflação, os custos de manutenção, a carga tributária, o câmbio e a previsibilidade das regras.
O próprio Bryn pondera sobre as expectativas: “Mesmo se for aprovado, não resolve tudo. Investir em imóveis para gerar renda também depende da rentabilidade esperada, da inflação, do custo de manutenção, do regime tributário, do dólar e de regras previsíveis.”
Por enquanto, a iniciativa deu um primeiro passo no Congresso. O Senado aprovou o projeto em primeira instância, mas ainda falta a análise da Câmara dos Deputados. Até que esse processo seja concluído, as regras atuais dos contratos de aluguel e dos processos de despejo continuam em vigor.
Matéria publicada originalmente em Forbes Argentina
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