Embora o percentual de brasileiros que moram de aluguel tenha subido ao longo dos últimos anos, a indústria de fundos ainda tem pouca participação — tanto os ativos listados, os fundos imobiliários (FIIs), quanto os fundos de private equity. Entre os dois tipos, o segundo acaba tendo uma participação maior, com ciclos de incorporação mais longos e uma estratégia eventualmente focada em ganho de capital. Especialistas indicam que a concentração (especialmente de FIIs) no setor deve seguir baixa, mas movimentos recentes movimentam bilhões e acenam para uma participação maior.
Em solo americano, os fundos imobiliários (lá chamados de REITs) são proprietários de mais de US$ 4,5 trilhões (R$ 23,3 trilhões) em imóveis brutos. Desse volume, uma fatia fica com apartamentos, casas unifamiliares e moradias estudantis. Somente a terceira classe reúne uma transação de US$ 910 milhões da Scion Group neste ano e uma aposta de US$ 1,2 bilhão da Warburg Pincus na Ásia.
Como os REITs residenciais representam cerca de 14% a 15% dos Equity REITs nos Estados Unidos, estima-se que o mercado de REITs de imóveis residenciais fique entre US$ 650 bilhões e US$ 700 bilhões. É mais do que quinze vezes o mercado de FIIs brasileiro inteiro — que por sua vez é concentrado em fundos de papel (crédito), galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e outros segmentos.
“Quando olhamos para fora, os REITs residenciais são muito grandes, são operadores de compra e venda. Aqui no Brasil, para FIIs de renda, é um mercado bem pequeno, um dos menores do segmento. Temos uma baixíssima liquidez, fundos pequenos. Isso tem uma razão, porque são fundos com yield menor, a atratividade fica mais restrita quando se tem juros a 14% e esses fundos pagando 9% ou 9,5%. O segmento residencial é um dos mais descontados do IFIX”, diz Anita Scal, Diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Brav.
Os fundos de private equity, por sua vez, apresentam números mais polpudos no mercado brasileiro, embora também em proporções múltiplas vezes menores do que o mercado americano.
O GTIS Partners atua com imóveis globalmente, somando US$ 5,1 bilhões em ativos sob gestão (AuM, na sigla em inglês), que contemplam imóveis industriais, hotéis, e uma série de unidades residenciais. É a GTIS a responsável pela nova sede do Santander, por exemplo.
Aqui no Brasil, em cerca de duas décadas, a firma de private equity desenvolveu algo em torno de 15 mil unidades residenciais em cerca de 30 projetos.
Maristella Val Diniz, Sócia e Head de Relações com Investidores da GTIS Partners, comenta que projetos residenciais que nascem voltados para o aluguel, especialmente média e alta renda, tendem a ganhar mais espaço, dado o cenário macroeconômico atual.
Na avaliação da executiva, os extremos da pirâmide social se mantêm resilientes no mercado de compra de imóveis, mas por motivos diferentes.
“Pela condição que temos, por conta da taxa de juros, quem está mal atendido, porque tá desencaixado na renda versus a prestação, é o público de classe média. O Minha Casa Minha Vida e o HIS, HMP, se tem juros subsidiados. É uma produção que, na cidade de São Paulo, é o que está se vendendo, e o cliente está encaixado”, diz a sócia do GTIS.
“O público de classe média está sofrendo bastante, está tendo que optar por aluguel, por compra de usado, porque para produzir hoje para esse público, com os juros que ele precisa pagar no financiamento, a renda está desencaixada”, completa.
Com esse cenário, a produção de imóveis voltada a essa faixa de renda “está baixa há alguns anos”. Uma retomada do mercado só ocorreria com um ciclo econômico que possibilitasse juros mais baixos, parte por conta da solução dos problemas fiscais.
Recorde de brasileiros no aluguel
Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua) do IBGE, divulgados entre 2025 e 2026, indicam que o mercado de aluguel no Brasil atingiu proporções recordes em sua série histórica.
De 2016 para 2025, o número de domicílios alugados saltou 54%, saindo de 12,2 milhões para 18,9 milhões.
A casa própria ainda é a principal forma de moradia, em cerca de 60%, mas apresentou uma retração de seis pontos percentuais na janela analisada pelo IBGE.
Estimativas setoriais da Mordor Intelligence apontam que o mercado imobiliário residencial do Brasil como um todo (que abrange o valor de vendas e os contratos formais de locação no país) foi avaliado em US$ 106,9 bilhões no ano de 2026, cifra que representa R$ 560 bilhões no câmbio atual.
De olho nesse panorama, a Kinea movimenta bilhões neste ano, em uma transação que une um FII e uma firma de private equity.
O titã residencial de R$ 1,9 bilhão da Kinea
A Kinea está comprando todos os ativos residenciais da Brookfield para compor um fundo imobiliário chamado de Kinea Plataforma Resdencial (KNPL11). O fundo terá R$ 1,9 bilhão em cotas sêniores, e R$ 800 milhões em cotas subordinadas.
O recorte contempla todos os imóveis que forem entregues pela Brookfield até o fim do primeiro semestre de 2027.
O fundo, que será fechado para investidores qualificados e com lock-up, está em uma oferta que dura até novembro.
No total, são 22 projetos comprados inteiros, que contemplam 4,5 mil unidades residenciais. Desse total, 15 projetos já estão operando com 93% de ocupação, 4 estão em início de operação, e outros 3 estão em desenvolvimento, com entregas previstas para até a metade de 2027.
Dos mais de 20 projetos, 70% estão em São Paulo, e o restante fica espalhado entre Rio de Janeiro, Porto Alegre, Campinas e Contagem.
A rentabilidade esperada é de IPCA+8,75%, que pode subir para IPCA+9,75% a depender da velocidade de vendas.
A visão da casa é de que o mercado de locação residencial segue relativamente desorganizado no Brasil, o que abre margem para entrada de novos players especializados. Nesse sentido, a Brookfield seguirá cogerindo os imóveis em conjunto com a Kinea.
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